Aridar Certificaciones Energéticas: (0TRAB) Inspección técnica de edificios

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viernes, 8 de mayo de 2020

Artículo 23. Consejos antes de comprar una casa

(Redactados exclusivamente desde el punto de vista de un profesional de la arquitectura)
Publicados en www.certicalia.com el 29/1/2016

1) Visita el barrio del piso a distintas horas del día

De día los fantasmas desaparecen, pero por la noche, un barrio suele ofrecer su cara verdadera. No te dejes influir por las modas del momento, ni siquiera por los precios. Un piso de 50.000 euros en el centro de Madrid puede ser un auténtico desastre que te provoque un chorreo de dinero constante a base de derramas, que lo convierta en uno de 125.000 € en varios años. Ten claro qué es lo que buscas y no te dejes seducir por ofertas. Eres tú el que escoge, no el vendedor.

2) Cuando visites el piso, presta especial atención a la orientación

La Este-Sureste es la mejor durante todas las épocas del año. La Oeste es buena en invierno, pero en verano sufre de un asoleo demoledor. La Sur también es buena, si se presta especial atención a los elementos que generen sombra. Orientaciones como la Noroeste-Norte-Noreste son proclives al gasto energético, sobre todo en viviendas usadas.

3) Cuando visites el piso, no solamente utilices la vista, sino el resto de los sentidos

Un olor a humedad delata que algo pasa, tocar las paredes puede desenmascarar alguna grieta imperceptible u otra mancha que pasaba desapercibida. Escucha en silencio los ruidos que puedan venir de la calle o de los edificios colindantes, eso te dará señales sobre el estado del aislamiento. Y, por supuesto, analiza el estado de todos los elementos del piso, tanto fijos como de instalaciones, tipo de ventanas, grueso de muros… En un futuro no es descartable que los compradores de pisos se hagan acompañar por un técnico que les asesore convenientemente de la conveniencia del inmueble o no.

4) Consultar el planeamiento urbanístico que afecta al inmueble

Estos documentos suelen estar colgados en formato pdf o interactivos en las páginas web de los Ayuntamientos. En el caso de que no sea así, hay que pedir cita con el departamento de Urbanismo o con el arquitecto municipal, y solicitar dicha información. ¿Por qué? Para averiguar si el edificio está afectado por un inminente plan urbanístico, cambio de alineación, Plan de Reforma Interior, etc. No es muy agradable encontrarse con la sorpresa de que tu vivienda recién adquirida en un plazo de escasos años va a ser expropiada por la apertura de una avenida. De acuerdo con que el propietario anterior o la agencia debía haberte avisado, y que han incurrido en dolo, pero no está de más realizar esta gestión previa o encargarla a alguien experto en la materia que la realice.

5) Informarse del estado actual del inmueble

Este consejo vale sobre todo para viviendas de segunda mano. En este caso, es probable te toparás con el hermetismo de muchos vecinos y del propietario. Cuando visites el piso, piensa que aunque reluzca a la vista por una espléndida reforma, puede haber defectos precisamente tapados por el yeso que todavía está húmedo. Pregunta sin temor si el piso tiene aluminosis. Muchas veces, aunque te digan que no, los gestos faciales del vendedor delatan la verdad. Visita otros pisos del edificio pidiéndoselo a los vecinos. Mucho ojo con barrios afectados por la aluminosis, entérate de si el del piso deseado ha padecido esa plaga. Si es potencialmente candidato, no temas pedir una cata. Los vendedores quieren vender, y si realmente quieren cerrar la operación, se harán cargo del coste de ese análisis de laboratorio.

6) Pedir el certificado energético y la cédula de habitabilidad

Y si no están tramitados, supeditar la compra del inmueble a la realización de esos trabajos por parte de la parte vendedora, por supuesto. No en pocas ocasiones me han llamado potenciales compradores de pisos a los que la agencia de turno les pedía que realizasen por su cuenta el certificado energético y cédula, algo que es una mala praxis manifiesta y que surge de una clara ilegalidad, porque cualquier piso a la venta o alquiler debe tener TODOS los documentos en regla. En cuanto a la ITE, según la antigüedad del inmueble y la comunidad autónoma, es también obligatoria. Infórmate en la agencia, como siempre, y contrasta con la opinión de un técnico independiente.

jueves, 7 de mayo de 2020

Artículo 21. La ITE desfavorable

Publicado en www.certicalia.com el 15/1/2016

En primer lugar, quiero recalcar que la Inspección Técnica de edificios es un instrumento para SALVAR VIDAS. Como lo leen. Y esto no lo digo yo, sino los mejores de los mejores especialistas que he tenido el placer de conocer en mi periplo profesional. Quizá por ello, se trata del trabajo que más me apasiona, porque exige toda la concentración del técnico y aúna labores de investigación, conocimiento previo, experiencia, intuición, relaciones públicas y mediación. ¿Y por qué la ITE salva vidas? Porque un buen diagnóstico del edificio puede detectar una patología no evidente – y no visible - que sea de extrema gravedad y que obligue a evacuar un inmueble que termina colapsando horas después.

En Cataluña, con la reciente normativa sobre la Inspección Técnica de Edificios, las deficiencias de los inmuebles son ahora clasificadas como: leves, importantes, graves y muy graves. Las deficiencias graves y muy graves no permiten al edificio obtener el Certificado de Aptitud, y el arquitecto, con todo el tacto del que es capaz, debe no solamente proponer medidas de corrección (cautelares o urgentes, según la gravedad de las patologías), y explicarlas exhaustivamente en el informe resultante de la inspección desfavorable, sino intentar transmitirlas oralmente a los vecinos y demás partes implicadas como gestores de fincas.

Pero esta comunicación jamás debería coger a las partes implicadas por sorpresa. Durante la visita, nuestro ojo clínico ya puede empezar a intuir que algo no va bien si algo no va bien, y nuestra obligación como técnicos es actuar también como comunicadores y transmitir nuestras inquietudes al presidente de la comunidad o al administrador de fincas. Muchos vecinos no quieren oír hablar de que “su edificio tiene alguna deficiencia” y cierran los ojos ante la realidad, como si quisiesen correr un tupido manto sobre la herida y hacer como si ésta no existiese. Y no digamos si se da el caso (bastante habitual) de que algún inmueble del bloque esté a la venta o alquiler, y gracias a un informe desfavorable los compradores huyan en masa. En este último caso, no está de más recordar que ocultar vicios a compradores o arrendadores está penado por la ley, y moralmente es del todo injustificable.

Por tanto, como técnicos, jamás deberemos ceder a las presiones de agentes externos a nuestra labor para quitar hierro a las lesiones que observemos. Tenemos siempre que ser objetivos, analíticos e imperturbables en nuestros diagnósticos. La Inspección Técnica de Edificios no se limita solamente al informe, sino a la descripción de las medidas de reparación, cautelares y de urgencia. En estos últimos casos, tenemos la libertad sobrada de ordenar al organismo competente la evacuación del edificio. No estamos realizando trabajos para quedar bien con todo el mundo, sino para SALVAR VIDAS. Además, en nuestra vida profesional – ni personal – jamás vamos a poder quedar bien con todos, y ni siquiera es deseable. Así que hay que pensar menos en las consecuencias negativas de las ITEs desfavorables y más en las positivas, que las superan muy mucho. Un ejemplo comparable es una detección a tiempo de un cáncer, que salva la vida al paciente. Sobran las palabras.

Por último, sea cual sea la deficiencia que hemos hallado en el inmueble peritado, es muy deseable ofrecer soluciones para la reparación de las mismas. No se trata de realizar un proyecto de restauración completo (eso iría en un trabajo aparte, y nos podemos ofrecer para ello), sino de ofrecer métodos para solventar las deficiencias y explicarlos a todas las partes implicadas. Una ITE negativa no es una jugarreta del destino, sino una oportunidad para SALVAR VIDAS y mejorar radicalmente las prestaciones de los inmuebles.

Artículo 20. La ITE en Cataluña

Publicado en www.certicalia.com el 22/12/2015

Éste pretende ser un resumen de cómo transcurre el trámite de una Inspección Técnica de Edificios en Cataluña. Vaya por delante que hay que mencionar que hay poblaciones como Manresa que tienen su propio sistema de control y registro de ITEs, en base a un afán desde hace años de controlar más el estado de sus edificaciones del casco antiguo, pero en líneas generales, el proceso se divide en las siguientes fases:

1) Encargo
2) Proceso de información a vecinos del procedimiento
3) Visitas de toma de datos
4) Redacción del informe
5) Presentación del informe a la comunidad de vecinos / cliente
6) Trámite burocrático

En Barcelona, población de cerca de dos millones de habitantes, hace unos escasos meses la Agencia d’Habitatge dispuso de un portal de generación automatizada de informes y trámite de los mismos mediante firma profesional. Así pues, el técnico redactor del documento puede redactarlo en su totalidad registrándose como profesional e ir guardándolo progresivamente en esa nube. Como es una herramienta muy nueva, existen numerosos aspectos a mejorar, pero confiemos que con el tiempo las sugerencias de los usuarios nos lleven a disponer de una herramienta muy potente que elimine de golpe el farragoso papeleo de antaño, sin renunciar a la personalización de los informes.

Sin embargo, no es suficiente con el registro del informe en ese portal nuevo. Todavía hay que llevar el modelo de solicitud, firmado por el presidente de la comunidad de vecinos o representante, en mano al organismo de Habitatge (Vivienda) para entrarlo en registro. Antes del mencionado Portal 2.0 de ITEs, se obtenía respuesta administrativa en un mes. Ahora, ese tiempo se ha aumentado hasta los tres meses.

Pero sería absurdo reducir a estas claves el trámite de una ITE en Barcelona. A pesar de que el soporte informático está todavía en una fase de corrección de errores, no debemos concentrar nuestros esfuerzos en él. Lo verdaderamente importante en una Inspección Técnica de Edificios es la sinergia colectiva entre técnico y clientes, así como el análisis intencionado de todo lo que se pueda analizar. La ITE (por Ley) en Cataluña ha pasado a ser una Inspección visual – sin necesidad de visar el trabajo en el Colegio Profesional correspondiente, pero nosotros como técnicos, debemos utilizar esa visión crítica que nos da la experiencia para llegar hasta donde personas sin formación no pueden arribar. Por tanto, debemos aunar toda la información que tengamos disponible de nuestro edificio (histórica y actual), preguntar a cada vecino por datos esenciales no escritos, y, sobre todo, no conformarse con el diagnóstico más fácil, sino pensar, pensar y seguir pensando en el porqué del comportamiento de los componentes del edificio.

Y, sobre todo, debemos tener un sistema cuidadoso a la hora de reunir la información e intentar aunar el máximo de inputs en cada visita. Cualquier dato, por nimio que sea, puede proporcionarnos las claves para dilucidar porqué tal grieta aparece de tal manera, o tal humedad supura en tal encuentro. Y con la máxima objetividad posible. No nos dejemos influir por opiniones externas de gente que no tiene la formación necesaria para analizar los edificios. Dicha información, como he mencionado anteriormente, puede ser muy útil a la hora de argumentar nuestro diagnóstico, pero no pueden transformarse en nuestro diagnóstico.

La Inspección Técnica de Edificios es, sin lugar a dudas, uno de los trabajos con más responsabilidad que existen en la disciplina de la Arquitectura, y uno de los que más satisfacciones genera cuando se hace con la máxima diligencia posible.