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lunes, 10 de enero de 2022
viernes, 8 de mayo de 2020
Artículo 23. Consejos antes de comprar una casa
(Redactados exclusivamente desde
el punto de vista de un profesional de la arquitectura)
Publicados en www.certicalia.com el 29/1/2016
Publicados en www.certicalia.com el 29/1/2016
1) Visita el barrio del piso a distintas horas del día
De día los fantasmas desaparecen,
pero por la noche, un barrio suele ofrecer su cara verdadera. No te dejes
influir por las modas del momento, ni siquiera por los precios. Un piso de
50.000 euros en el centro de Madrid puede ser un auténtico desastre que te
provoque un chorreo de dinero constante a base de derramas, que lo convierta en
uno de 125.000 € en varios años. Ten claro qué es lo que buscas y no te dejes
seducir por ofertas. Eres tú el que escoge, no el vendedor.
La
Este-Sureste es la mejor durante todas las épocas del año. La Oeste es buena en
invierno, pero en verano sufre de un asoleo demoledor. La Sur también es buena,
si se presta especial atención a los elementos que generen sombra.
Orientaciones como la Noroeste-Norte-Noreste son proclives al gasto energético,
sobre todo en viviendas usadas.
3) Cuando
visites el piso, no solamente utilices la vista, sino el resto de los sentidos
Un olor a humedad delata que algo pasa, tocar las paredes puede desenmascarar
alguna grieta imperceptible u otra mancha que pasaba desapercibida. Escucha en
silencio los ruidos que puedan venir de la calle o de los edificios
colindantes, eso te dará señales sobre el estado del aislamiento. Y, por
supuesto, analiza el estado de todos los elementos del piso, tanto fijos como
de instalaciones, tipo de ventanas, grueso de muros… En un futuro no es
descartable que los compradores de pisos se hagan acompañar por un técnico que
les asesore convenientemente de la conveniencia del inmueble o no.
Estos documentos
suelen estar colgados en formato pdf o interactivos en las páginas web de los
Ayuntamientos. En el caso de que no sea así, hay que pedir cita con el
departamento de Urbanismo o con el arquitecto municipal, y solicitar dicha
información. ¿Por qué? Para averiguar si el edificio está afectado por un
inminente plan urbanístico, cambio de alineación, Plan de Reforma Interior,
etc. No es muy agradable encontrarse con la sorpresa de que tu vivienda recién
adquirida en un plazo de escasos años va a ser expropiada por la apertura de
una avenida. De acuerdo con que el propietario anterior o la agencia debía
haberte avisado, y que han incurrido en dolo, pero no está de más realizar esta
gestión previa o encargarla a alguien experto en la materia que la realice.
Este consejo
vale sobre todo para viviendas de segunda mano. En este caso, es probable te
toparás con el hermetismo de muchos vecinos y del propietario. Cuando visites
el piso, piensa que aunque reluzca a la vista por una espléndida reforma, puede
haber defectos precisamente tapados por el yeso que todavía está húmedo.
Pregunta sin temor si el piso tiene aluminosis. Muchas veces, aunque te digan
que no, los gestos faciales del vendedor delatan la verdad. Visita otros pisos
del edificio pidiéndoselo a los vecinos. Mucho ojo con barrios afectados por la
aluminosis, entérate de si el del piso deseado ha padecido esa plaga. Si es
potencialmente candidato, no temas pedir una cata. Los vendedores quieren
vender, y si realmente quieren cerrar la operación, se harán cargo del coste de
ese análisis de laboratorio.
Artículo 22. Cómo saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad
Publicado en www.certicalia.com el 22/1/2016
En no pocas ocasiones recibo encargos para tramitar cédulas de habitabilidad, y cuando me dispongo a realizar las comprobaciones pertinentes, descubro que el trámite no es necesario o bien no es el mismo que me habían solicitado. Por ello, no está de más realizar una serie de chequeos previos a la visita de toma de datos.
En no pocas ocasiones recibo encargos para tramitar cédulas de habitabilidad, y cuando me dispongo a realizar las comprobaciones pertinentes, descubro que el trámite no es necesario o bien no es el mismo que me habían solicitado. Por ello, no está de más realizar una serie de chequeos previos a la visita de toma de datos.
Para empezar, debemos distinguir
tres casos de estado de cédulas de habitabilidad:
2) Piso con cédula de habitabilidad caducada
3) Piso con cédula de habitabilidad en vigor
En Cataluña, el ciudadano puede
comprobar en qué caso se halla su inmueble de dos maneras: o dirigiéndose en
persona a una de las Oficinas de Habitatge diseminadas por las poblaciones – la
Sede Central se halla en Barcelona en la Calle Aragón 244 -, o bien solicitar
al técnico que lo compruebe a través de las Intranets de los colectivos
profesionales. En el caso que a mí me concierne, el Colegio de Arquitectos de
Cataluña ofrece a los usuarios un enlace para realizar dichas comprobaciones.
Por extraño que parezca, desde las oficinas de vivienda catalanas no se puede
obtener dicha información mediante llamada telefónica, porque – como ya he
mencionado en otro artículo -, desde hace varios meses un reglamento interno
prohíbe dar información por teléfono.
Se puede en cuestión de un par de
minutos comprobar si un inmueble se halla en el caso 1, 2 ó 3, y por ello
recomiendo siempre en caso de dudas o de falta de información (cuántos papeles se
pierden en traslados o traspapelados) consultar al técnico cualificado antes de
realizar el encargo. Y aunque por parte del propietario no existan dudas,
nosotros como profesionales en la materia debemos siempre constatar que es
verídica la información que se nos ha dado. No sería la primera vez que una
visita se realiza en vano (con la pérdida de tiempo y dinero que supone) o que
una cédula en vigor es sobreescrita sin necesidad.
Para realizar las comprobaciones
pertinentes, lo más fácil es disponer de la dirección completa del inmueble.
Hay que tener presente que a veces los nombres de las calles aparecen escritos
de diferente manera o los números son dobles, por no hablar de casos en que una
puerta que es marcada con una letra, en el catastro aparece como número. Por
ello, debemos siempre irnos a la sede electrónica del Catastro y ver si la
dirección coincide con la que nos han dado los clientes. También disponemos de
la posibilidad de comprobar por el número de expediente (en Cataluña empieza
por las dos letras CH, seguida por la B (Barcelona), L (Lérida), G (Gerona) o T
(Tarragona), y diez cifras.
Desde el punto de vista del
cliente, si se dispone del papel de la cédula, es muy fácil comprobar si está
en vigor o no, simplemente observando la fecha de registro de la misma y
sumando quince años, que es la fecha de caducidad de la cédula de habitabilidad.
Si la fecha resultante supera a la actual, entonces la cédula sigue en vigor.
Pero no nos confiemos si solamente quedan unos días para que caduque. Este
trámite suele durar unas tres semanas de media en aprobarse, y hay que ser
previsores, para que en caso de compra o alquiler el toro no nos pille y no
dispongamos de la documentación necesaria el día clave de la firma de
contratos. No olvidemos que en Cataluña, por Ley no se puede alquilar o vender
un inmueble sin la cédula de habitabilidad.
miércoles, 29 de abril de 2020
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