Artículo 23. Consejos antes de comprar una casa

(Redactados exclusivamente desde el punto de vista de un profesional de la arquitectura)
Publicados en www.certicalia.com el 29/1/2016

1) Visita el barrio del piso a distintas horas del día

De día los fantasmas desaparecen, pero por la noche, un barrio suele ofrecer su cara verdadera. No te dejes influir por las modas del momento, ni siquiera por los precios. Un piso de 50.000 euros en el centro de Madrid puede ser un auténtico desastre que te provoque un chorreo de dinero constante a base de derramas, que lo convierta en uno de 125.000 € en varios años. Ten claro qué es lo que buscas y no te dejes seducir por ofertas. Eres tú el que escoge, no el vendedor.

2) Cuando visites el piso, presta especial atención a la orientación

La Este-Sureste es la mejor durante todas las épocas del año. La Oeste es buena en invierno, pero en verano sufre de un asoleo demoledor. La Sur también es buena, si se presta especial atención a los elementos que generen sombra. Orientaciones como la Noroeste-Norte-Noreste son proclives al gasto energético, sobre todo en viviendas usadas.

3) Cuando visites el piso, no solamente utilices la vista, sino el resto de los sentidos

Un olor a humedad delata que algo pasa, tocar las paredes puede desenmascarar alguna grieta imperceptible u otra mancha que pasaba desapercibida. Escucha en silencio los ruidos que puedan venir de la calle o de los edificios colindantes, eso te dará señales sobre el estado del aislamiento. Y, por supuesto, analiza el estado de todos los elementos del piso, tanto fijos como de instalaciones, tipo de ventanas, grueso de muros… En un futuro no es descartable que los compradores de pisos se hagan acompañar por un técnico que les asesore convenientemente de la conveniencia del inmueble o no.

4) Consultar el planeamiento urbanístico que afecta al inmueble

Estos documentos suelen estar colgados en formato pdf o interactivos en las páginas web de los Ayuntamientos. En el caso de que no sea así, hay que pedir cita con el departamento de Urbanismo o con el arquitecto municipal, y solicitar dicha información. ¿Por qué? Para averiguar si el edificio está afectado por un inminente plan urbanístico, cambio de alineación, Plan de Reforma Interior, etc. No es muy agradable encontrarse con la sorpresa de que tu vivienda recién adquirida en un plazo de escasos años va a ser expropiada por la apertura de una avenida. De acuerdo con que el propietario anterior o la agencia debía haberte avisado, y que han incurrido en dolo, pero no está de más realizar esta gestión previa o encargarla a alguien experto en la materia que la realice.

5) Informarse del estado actual del inmueble

Este consejo vale sobre todo para viviendas de segunda mano. En este caso, es probable te toparás con el hermetismo de muchos vecinos y del propietario. Cuando visites el piso, piensa que aunque reluzca a la vista por una espléndida reforma, puede haber defectos precisamente tapados por el yeso que todavía está húmedo. Pregunta sin temor si el piso tiene aluminosis. Muchas veces, aunque te digan que no, los gestos faciales del vendedor delatan la verdad. Visita otros pisos del edificio pidiéndoselo a los vecinos. Mucho ojo con barrios afectados por la aluminosis, entérate de si el del piso deseado ha padecido esa plaga. Si es potencialmente candidato, no temas pedir una cata. Los vendedores quieren vender, y si realmente quieren cerrar la operación, se harán cargo del coste de ese análisis de laboratorio.

6) Pedir el certificado energético y la cédula de habitabilidad

Y si no están tramitados, supeditar la compra del inmueble a la realización de esos trabajos por parte de la parte vendedora, por supuesto. No en pocas ocasiones me han llamado potenciales compradores de pisos a los que la agencia de turno les pedía que realizasen por su cuenta el certificado energético y cédula, algo que es una mala praxis manifiesta y que surge de una clara ilegalidad, porque cualquier piso a la venta o alquiler debe tener TODOS los documentos en regla. En cuanto a la ITE, según la antigüedad del inmueble y la comunidad autónoma, es también obligatoria. Infórmate en la agencia, como siempre, y contrasta con la opinión de un técnico independiente.

Artículo 22. Cómo saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad

Publicado en www.certicalia.com el 22/1/2016

En no pocas ocasiones recibo encargos para tramitar cédulas de habitabilidad, y cuando me dispongo a realizar las comprobaciones pertinentes, descubro que el trámite no es necesario o bien no es el mismo que me habían solicitado. Por ello, no está de más realizar una serie de chequeos previos a la visita de toma de datos.

Para empezar, debemos distinguir tres casos de estado de cédulas de habitabilidad:

1) Piso sin cédula de habitabilidad
2) Piso con cédula de habitabilidad caducada
3) Piso con cédula de habitabilidad en vigor

En Cataluña, el ciudadano puede comprobar en qué caso se halla su inmueble de dos maneras: o dirigiéndose en persona a una de las Oficinas de Habitatge diseminadas por las poblaciones – la Sede Central se halla en Barcelona en la Calle Aragón 244 -, o bien solicitar al técnico que lo compruebe a través de las Intranets de los colectivos profesionales. En el caso que a mí me concierne, el Colegio de Arquitectos de Cataluña ofrece a los usuarios un enlace para realizar dichas comprobaciones. Por extraño que parezca, desde las oficinas de vivienda catalanas no se puede obtener dicha información mediante llamada telefónica, porque – como ya he mencionado en otro artículo -, desde hace varios meses un reglamento interno prohíbe dar información por teléfono. 

Se puede en cuestión de un par de minutos comprobar si un inmueble se halla en el caso 1, 2 ó 3, y por ello recomiendo siempre en caso de dudas o de falta de información (cuántos papeles se pierden en traslados o traspapelados) consultar al técnico cualificado antes de realizar el encargo. Y aunque por parte del propietario no existan dudas, nosotros como profesionales en la materia debemos siempre constatar que es verídica la información que se nos ha dado. No sería la primera vez que una visita se realiza en vano (con la pérdida de tiempo y dinero que supone) o que una cédula en vigor es sobreescrita sin necesidad.

Para realizar las comprobaciones pertinentes, lo más fácil es disponer de la dirección completa del inmueble. Hay que tener presente que a veces los nombres de las calles aparecen escritos de diferente manera o los números son dobles, por no hablar de casos en que una puerta que es marcada con una letra, en el catastro aparece como número. Por ello, debemos siempre irnos a la sede electrónica del Catastro y ver si la dirección coincide con la que nos han dado los clientes. También disponemos de la posibilidad de comprobar por el número de expediente (en Cataluña empieza por las dos letras CH, seguida por la B (Barcelona), L (Lérida), G (Gerona) o T (Tarragona), y diez cifras. 

Desde el punto de vista del cliente, si se dispone del papel de la cédula, es muy fácil comprobar si está en vigor o no, simplemente observando la fecha de registro de la misma y sumando quince años, que es la fecha de caducidad de la cédula de habitabilidad. Si la fecha resultante supera a la actual, entonces la cédula sigue en vigor. Pero no nos confiemos si solamente quedan unos días para que caduque. Este trámite suele durar unas tres semanas de media en aprobarse, y hay que ser previsores, para que en caso de compra o alquiler el toro no nos pille y no dispongamos de la documentación necesaria el día clave de la firma de contratos. No olvidemos que en Cataluña, por Ley no se puede alquilar o vender un inmueble sin la cédula de habitabilidad.

Artículo 21. La ITE desfavorable

Publicado en www.certicalia.com el 15/1/2016

En primer lugar, quiero recalcar que la Inspección Técnica de edificios es un instrumento para SALVAR VIDAS. Como lo leen. Y esto no lo digo yo, sino los mejores de los mejores especialistas que he tenido el placer de conocer en mi periplo profesional. Quizá por ello, se trata del trabajo que más me apasiona, porque exige toda la concentración del técnico y aúna labores de investigación, conocimiento previo, experiencia, intuición, relaciones públicas y mediación. ¿Y por qué la ITE salva vidas? Porque un buen diagnóstico del edificio puede detectar una patología no evidente – y no visible - que sea de extrema gravedad y que obligue a evacuar un inmueble que termina colapsando horas después. 

En Cataluña, con la reciente normativa sobre la Inspección Técnica de Edificios, las deficiencias de los inmuebles son ahora clasificadas como: leves, importantes, graves y muy graves. Las deficiencias graves y muy graves no permiten al edificio obtener el Certificado de Aptitud, y el arquitecto, con todo el tacto del que es capaz, debe no solamente proponer medidas de corrección (cautelares o urgentes, según la gravedad de las patologías), y explicarlas exhaustivamente en el informe resultante de la inspección desfavorable, sino intentar transmitirlas oralmente a los vecinos y demás partes implicadas como gestores de fincas.

Pero esta comunicación jamás debería coger a las partes implicadas por sorpresa. Durante la visita, nuestro ojo clínico ya puede empezar a intuir que algo no va bien si algo no va bien, y nuestra obligación como técnicos es actuar también como comunicadores y transmitir nuestras inquietudes al presidente de la comunidad o al administrador de fincas. Muchos vecinos no quieren oír hablar de que “su edificio tiene alguna deficiencia” y cierran los ojos ante la realidad, como si quisiesen correr un tupido manto sobre la herida y hacer como si ésta no existiese. Y no digamos si se da el caso (bastante habitual) de que algún inmueble del bloque esté a la venta o alquiler, y gracias a un informe desfavorable los compradores huyan en masa. En este último caso, no está de más recordar que ocultar vicios a compradores o arrendadores está penado por la ley, y moralmente es del todo injustificable.

Por tanto, como técnicos, jamás deberemos ceder a las presiones de agentes externos a nuestra labor para quitar hierro a las lesiones que observemos. Tenemos siempre que ser objetivos, analíticos e imperturbables en nuestros diagnósticos. La Inspección Técnica de Edificios no se limita solamente al informe, sino a la descripción de las medidas de reparación, cautelares y de urgencia. En estos últimos casos, tenemos la libertad sobrada de ordenar al organismo competente la evacuación del edificio. No estamos realizando trabajos para quedar bien con todo el mundo, sino para SALVAR VIDAS. Además, en nuestra vida profesional – ni personal – jamás vamos a poder quedar bien con todos, y ni siquiera es deseable. Así que hay que pensar menos en las consecuencias negativas de las ITEs desfavorables y más en las positivas, que las superan muy mucho. Un ejemplo comparable es una detección a tiempo de un cáncer, que salva la vida al paciente. Sobran las palabras.

Por último, sea cual sea la deficiencia que hemos hallado en el inmueble peritado, es muy deseable ofrecer soluciones para la reparación de las mismas. No se trata de realizar un proyecto de restauración completo (eso iría en un trabajo aparte, y nos podemos ofrecer para ello), sino de ofrecer métodos para solventar las deficiencias y explicarlos a todas las partes implicadas. Una ITE negativa no es una jugarreta del destino, sino una oportunidad para SALVAR VIDAS y mejorar radicalmente las prestaciones de los inmuebles.